Строительная экспертиза самовольного возведения объектов капитального строительства (самозастроя)
Незаконное возведение строительного объекта на определенной территории получило название «самострой». В соответствии с определением 222 статьи ГК РФ к самовольным постройкам можно отнести недвижимое имущество, которое:
- возведено на участке земли, не отведенном законом для строительства
- не имеет соответствующего разрешения на строительство
- строительство проводилось с нарушениями строительных, санитарных норм и правил.
Бывает, что сложность механизма получения всех положенных для строительства разрешительных документов, большие сроки их оформления толкают застройщиков к осуществлению задуманного строительства без наличия разрешения. Такой объект получает статус самовольного объекта.
Для признания права собственности на такой объект застройщику необходимо доказать в суде, что, во-первых, построенный объект является недвижимым имуществом, во-вторых, что он построен без нарушения градостроительных норм, и, в-третьих, что строение не угрожает жизни и здоровью граждан. Перечисленные вопросы поможет разрешить строительно-техническая экспертиза, которая производится в досудебном или судебном порядке.
Рассматривая споры о признании права собственности на самовольно построенный объект, суд, не располагая нужными знаниями в сфере строительства, вынужден прибегать к услугам строительной экспертизы.
Строительная экспертиза самовольного возведения объектов капитального строительства позволит на основании проведенных исследований дать ответы на следующие вопросы:
1) имеет ли рассматриваемый объект признаки недвижимого имущества;
2) возведен ли он в полном соответствии со всеми действующими нормами и правилами градостроительства;
3) представляет ли для людей данное сооружение угрозу их здоровью и жизни.
Принимая решение о признании объекта недвижимым имуществом производиться системный анализ квалификации его по 3-м группам, две первые из которых не требуют выявления обстоятельств их обладания. Третья группа, к которой относятся объекты, тесно связанные с землей, а перемещение их может повлечь за собой большой, несоразмерный с их стоимостью по начальному назначению ущерб, подробно рассматривается экспертами. Для этого используются три критерия: юридический, оценочный и технический.
Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного суда (пункт 8) 2006 года, вопросы права и его последствий в оценке доказательств при выполнении строительно-технической экспертизы юридический критерий рассматриваться не может.
Оценочный критерий основывается на оценке того ущерба стоимости, который может быть нанесен в случае его перемещения. Технический критерий призван устанавливать связанность объекта с землей, техническое назначение объекта и возможность нормального функционирования его при перемещении на другое место.
Проведение экспертизы и получение экспертного заключения окажут большую помощь в вопросе узаконивания самовольно построенного здания или сооружения.